Долевое Участие это Инвестирование

Девелопмент за рубежом. Схема распределения капитала с привлечением мезонинного кредитаНа зарубежных рынках недвижимости всё бóльшую популярность приобретают инвестиции в проекты строительства и редевелопмента — так называемые стратегии добавленной стоимости (Value Added). Согласно опросу Европейской ассоциации инвесторов, вкладывающихся в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles), доля заинтересованных лиц в инвестициях в зарубежную недвижимость, выбирающих такие проекты, выросла с 22 % в 2012 году до 47 % в 2016-м. Доходность в мире снижается, и при арендном бизнесе в Европе можно рассчитывать на 3−7 % годовых, тогда как Value Added приносит 12−20 %.

Инвестиции в недвижимость за рубежом. Схема распределения капитала с привлечением мезонинного кредита и долевого партнёраНесмотря на очевидный плюс проектов добавленной стоимости — высокую доходность, — их бывает трудно реализовать из-за нехватки финансирования. Банки — наиболее консервативные кредиторы, не желающие сильно рисковать, а потому готовы финансировать, как правило, не более 50 % от стоимости расходов на проект (LTC, или loan-to-cost ratio). Поэтому в классической схеме девелопер осуществляет проект при наличии 50 % собственного капитала. Если же у девелопера недостаточно собственных средств (менее 50 %), он привлекает капитал инвестора.

У инвестора, желающего вложить деньги в проект девелопера, есть два основных варианта участия в такой стратегии:

  1. Стать мезонинным инвестором. Инвестор даёт девелоперу заёмный капитал в обмен на фиксированный процент за использование средств и получает право на часть прибыли проекта.
  2. Стать долевым партнёром (equity partner). При этом сценарии инвестор предоставляет девелоперу долю собственного капитала, участвует в проекте, получает прибыль от его реализации, но также принимает на себя и риски проекта.

У каждой из этих схем есть свои особенности, плюсы и минусы.

Мезонинный кредит

Мезонинный кредит — это гибрид заёмного финансирования (debt financing) и финансирования собственным капиталом (equity financing). По сути, это субординированный кредит второй очереди (после старшего долга, банковского кредита), обеспеченный залогом акций или долей. Заёмщиком обычно выступает компания, специально созданная застройщиком для реализации проекта (SPV, или Special Purpose Vehicle).

Похожие страницы